既存不適格とは？遡及の緩和と増築での扱い
既存不適格とは、建てたときは適法だったが、その後の法改正で現行の基準に合わなくなった建築物のことです。違法建築（違反建築）とは明確に区別される概念で、そのまま使い続けることは法律上認められています。ただし増築や大規模の修繕を行う際には現行法への適合が求められる場合があり、既存建物の改修計画では最初に確認すべき重要事項です。
- 既存不適格は「建築時は適法・法改正で現行基準に不適合」となった建物で、合法
- 改正後の規定は原則として既存建物に遡及適用されない（建築基準法3条2項）
- 増築・大規模修繕では原則遡及するが、規模・別棟分離などの緩和規定がある
違法建築との違い
既存不適格と混同されやすいのが違法建築です。両者の違いは「建築した時点で適法だったかどうか」にあります。
| 既存不適格 | 違法建築 | |
|---|---|---|
| 建築時 | 適法だった | 当初から違反 |
| 原因 | その後の法改正 | 基準の無視・違反 |
| 扱い | そのまま使用可（合法） | 是正が必要 |
違法建築は当初から基準に違反して建てられたもので、特定行政庁から是正命令の対象になります。一方、既存不適格は建築時点の法令を守って建てられており、法改正という建物側に責任のない事情で不適合になっただけなので、是正義務はありません。
遡及適用の緩和（法3条2項）
建築基準法は原則、改正後の規定を既存の建物にさかのぼって（遡及して）適用しません（法3条2項）。そのため、改正前に建てられた建物は既存不適格として存続できます。
もし法改正のたびに全国の既存建物へ新基準を強制すると、所有者は際限のない改修費用を負担することになり、財産権の保護の観点からも現実的ではありません。そこで「新しい基準は新しく建てる建物から適用する」という原則がとられています。既存不適格は例外的な救済措置ではなく、法体系に組み込まれた仕組みなのです。
代表例：旧耐震基準の建物
既存不適格の代表例が、1981年（昭和56年）6月の新耐震基準より前に建てられた「旧耐震」の建物です。耐震基準は大地震のたびに強化されてきたため、旧基準で建てられた建物の多くは現行基準に照らすと耐力不足ですが、法的にはそのまま使用できます。
ただし、耐震改修促進法により、一定規模以上の多数の者が利用する建築物などには耐震診断や耐震改修の努力義務等が定められており、行政による補助制度も整備されています。「合法だから安全」ではない点に注意が必要です。
増築・大規模修繕での扱い
ただし、増築・改築・大規模の修繕・模様替えなどを行うと、原則として現行法に適合させる必要が生じます（遡及）。これが既存不適格建築物を改修しにくくする要因です。一方で、一定規模以下の増築や、構造上分離した増築（別棟・エキスパンションジョイント）などには緩和規定があり、既存部分を現行法に合わせず済む場合があります。耐震改修促進法による支援もあります。
実務では、増築部分をエキスパンションジョイントで構造的に切り離し、既存部分には耐震診断で安全性を確認するといった計画がよく採用されます。緩和の適用条件（増築規模の上限や既存部分に求められる検討内容）は政令・告示で細かく規定されているため、計画の初期段階で特定行政庁・確認検査機関に相談するのが確実です。
既存不適格の建物でも、増築後は建物全体として構造安全性の説明が求められます。既存図面（確認済証・検査済証・構造計算書）の有無で検討の難易度が大きく変わるため、改修計画では最初に図書の保管状況を確認しましょう。
よくある質問
Q1. 既存不適格の建物を売買・賃貸してもよいのですか？
問題ありません。既存不適格は合法な建物であり、使用・売買に制限はありません。ただし、旧耐震の建物は融資や保険の条件、資産価値に影響することがあります。
Q2. 既存不適格かどうかはどうやって調べますか？
確認済証・検査済証の交付年月日と、その後の法改正の内容を照らし合わせて判断します。特に1981年6月前後（新耐震基準）と2000年前後（木造の接合部規定等）は大きな節目です。
改修案件の初回打合せでは、まず確認済証・検査済証の有無を確認します。図書が揃っていない建物では既存不適格かどうかの判断自体に時間がかかり、耐震診断や増築計画のスケジュールに直結するため、現地調査より先に書類の保管状況を建築主に確認するようにしています。
「別棟（エキスパンションジョイント）」「基礎・耐震」、規定は「構造強度」をどうぞ。
まとめ
- 既存不適格は、建築時は適法・法改正で現行不適合になった建物で、違法建築とは異なり合法。
- 原則として改正規定は既存建物に遡及しない（法3条2項）。
- 旧耐震基準の建物が代表例。合法でも耐震性の確認・改修が望ましい。
- 増築・大規模修繕では原則遡及するが、規模・別棟分離などの緩和規定がある。
